近日,央行和银保监会联合发布了《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》。这是央行和银保监会在一年多来,首次就房地产融资问题出台的专门性文件。《通知》涉及到了开发贷、信托贷款、并购贷、保交楼、房企纾困、贷款展期、建筑企业贷款、租赁融资、个人房贷和征信等房地产上下游多方面的融资。
这份《通知》标志着金融监管部门对房地产行业的支持和救助,从窗口指导变成红头文件,体现了监管层对于地产金融的坚决支持态度,对于当前房地产市场稳定发展将产生积极且重要的影响,可避免因房企资金吃紧和去杠杆提速导致系统性风险的发生。
从当前我国金融业支持房地产业实际,以及房地产发展所面临的处境来看,楼市十六条金融新规将产生五方面积极效应:
其一,可在助力房地产企业资金解困、化解流动性危机上起到有效作用。《通知》明确要求,确保房地产企业融资稳定,除了央行给予专项再贷款之外,还支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期,并保持信托等资管产品融资稳定、贷款集中度过渡期延长等多条措施。尤其规定从自通知印发之日起,未来半年内到期的,可以允许超出原规定多展期1年,可不调整贷款分类,报送征信系统的贷款分类与之保持一致。
由此,通过展期模式,可帮助房地产企业度过流动性困难,缓解资金压力,可主动扶持房地产企业的保交楼工作如期进行。这有助于促进金融机构贷款政策稳定,避免银行抽贷断贷行为发生,有利防范金融机构和房企关系恶化,化解当前我国楼市风险。
其二,可在助力消除房地产企业“金融歧视”上起到导向性作用。《通知》要求要稳定房地产开发贷款投放,坚持“两个毫不动摇”,对国有、民营等各类房地产企业一视同仁;鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展。
尤其是,《通知》还对之前金融机构存在的三种歧视性倾向进行了批评,即对民企的支持力度偏少、对聚焦地产主业的地产企业支持较少、因项目出现风险而忽视对整个地产企业的支持。这样,可促使金融机构在支持房地产企业上消除身份区别,做到一碗水端平,使我国各类房地产企业都能稳妥渡过当前的资金难关。
其三,可在助力房地产企业丰富融资内容上提供有效的渠道。《通知》要求金融部门在对信贷、债券等融资上给予支持的同时,还鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求,鼓励信托公司等金融机构按市场化、法治化原则支持房地产企业和项目的合理融资需求,依法合规为房地产企业项目并购、商业养老地产、租赁租房建设等提供金融支持。
同时,鼓励债券发行人与持有人提前沟通,做好债券兑付资金安排,按期兑付有困难的,通过协商做出合理展期、置换等安排,主动化解风险。这意味着对房地产企业融资进一步放宽,释放了金融政策暖意,标志着房地产金融政策或进入到一个新阶段,各金融机构将从多个渠道和方位支持房地产企业。
其四,可在助力金融部门消除支持房地产企业融资后顾之忧上,起到减震作用。如《通知》开出了“免责条款”,从11月11日起,半年内银行向房企专项借款支持项目发放的配套融资,在贷款期限内不下调风险分类;债务新老划断后,承贷主体按合格借款主体管理;尤其“对于新发放的配套融资形成不良的,相关机构和人员已尽职的,可予免责”。
而且,对银行“两道红线”松绑,延长政策过渡期,即不能如期满足“两道红线”要求的银行,由央行和银保监会派出机构做评估,合理延长其过渡期。“免责条款”释放了目前信贷投放工作出现了重大的、方向性调整,将从根本上减少商业银行的顾虑,为新一轮房贷投放工作提供了充足的空间。
其五,可在助力保交楼,化解房地产、金融部门危机上起到根本疗效。《通知》支持国开行、农发行等开发性政策性银行,为房企提供“保交楼”专项借款,但要求借款主体经监管部门复核备案,资金封闭运行、专款专用,且只能用于已售逾期难交付住宅项目,目的是保交付。
这就对金融部门支持房地产企业“保交楼”提出了明确方向。这一规定不仅有利于房地产企业化险脱困,更有利于减少对金融机构的信贷违约风险,确保购房者能够按时拿到所购买的房产,也就可以化解一些由房产纠纷引发的矛盾。
党的二十大报告指出,“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。因此,也不能认为《通知》是对楼市基本政策的全面放松或转向,在支持刚性和改善性住房需求、促进房地产市场平稳健康发展的基础上,开发商、金融机构和购房者仍须坚持“房住不炒”。
