1
我的一位朋友，2005年在市中心买了一套房，卖的时候30万，住了10多年，去年给卖了，价值200万多。朋友顺手去提了一辆大奔，把旁人羡慕的不要不要的。其实，这样的故事，在这几年非常的常见，其原因就是房产增值了。
2
今天，我们就来说一说，房产是如何增值的。
首先来说说一手房的升值。
开发商直接卖给你的房子，就叫一手房，也叫新房。
开发商建新房的时候是一大片小区，销售的时候总是一小批一小批的卖。刚开始卖的时候，价格是很便宜的，卖完了第一批，到了第二批，就开始小幅度涨价。涨价之后呢，新来的客户感觉不满意，销量就会出现下降。同时买房的客户就会寻找别的楼盘来看。
因为房地产开发商都是互相攀比的，看到这边涨了之后，那边也会跟着涨，所以最后这个买房的客户转来转去，发现每家都涨了，也找不到原来价格的房子了，他又急需要买房，虽然不情愿，也只能接受了。然后，更多的人，看到涨了价之后还有人再买，也就慢慢的跟上了。
房价就这样一个螺旋式的、一点一点价格就已经涨上去的。
二手房是如何涨价的呢？
一般的情况下，中介把房源挂出来，最初价格是比如50万，结果呢，一天时间有十来拨看房的。这时候，房东就感觉，哇，原来我的房子这么抢手，好了，那就增加价格，增加到60万，结果报价60万之后，还是有些人想要，那不行，那就增加到70万。所以说这个房价，就一直涨上去了。
所以说，二手房和一手房的价格都是有了客户给炒起来的，当然这只是玩笑话，也是只看到了表象。
3
房地产是如何增值的呢？
其实房子也是一种商品，他也遵循了供求规律。供应大与需求，价格就会下跌，供应小于需求，价格就会上涨。房子的上涨，反映了供应和需求之间的关系。
房价在近些年普遍性的上涨，和我国进行的城市化运动有很大的关系。我国开始发展城市化运动，大量的农村人口向城市聚集，使得城市人口越来越多，相对来讲，房子建设速度赶不上人口增加的速度。供应的少，需求的多，就造成了房子的上涨，这是从经济学上分析的根本原因。
那为什么城市化上涨最快的是房子，不是别的什么东西呢？
还有一个原因，中国的房地产价格是一个比较畸形的地产，因为房子的房价，它不只是反映了一个房子本身的土地和建筑，它上面还附带了很多的资源，比如说户籍、学区、投资属性、环境因素等等。我们一一分析。
先说学区房，这可以说是垄断性的资源。大家富裕了之后，对子女的教育都开始重视，都要打破头去找好的学区的房子，所以说在一个城市里，一个重点学校的学区房价格就会高很多，虽然房子本身没有什么特殊之处。
再说投资属性。这里面有一个需求，就是房子不仅是个居住产品，还是一个金融产品。在中国的这个大市场，股市不可靠，黄金不可靠，目前来讲只有是房子最可靠的资产。中国的中产阶级，在满足基本的生活需要之后，把大量的剩余资金，投入到这个房产之上，就进一步增加了买房的需求。所以就使得这个房价进一步上涨。
如果说，普通的老百姓能够找到很好的投资渠道，相信因为金融原因导致的房产增值，力度就会小很多。
房子会升值，还有一个重点因素，就是周边环境的一个改善，虽然说你的房子没有变，但是因为他周边的环境变了，比如说新的道路开通，或者大公园的建设，周边的环境得到提升，相应你的产品的竞争力就已经增强，反映到市场上，价格就会增长。
另外一个房价的上涨，还有一个心理预期的，就是人们也在利好消息到来的时候啊，就会造成需求量的增加，也会造成房价短暂的增长，但是这个增长，如果有真实的基础支持，就会比较坚实，如果没有基础，就好像潮水来得快，去得也快。
4
从长期来看，判断房价会不会增长，还是要看城市化运动，有一句话，买房子就是买城市的股票嘛。
从这个角度上来讲，如果说一个城市的城市化率还在不断的增加，也就是说城市每年这个新增加的人口比例离开人口要多，那么说这个城市的房产的价值还会增长。
我国在不同的地方，城市化的增长率是不同的，像北上广深超级特大城市，又有2000万以上的人口，而且因为资源的聚集效应，还会源源不断的吸引年轻人的加入，所以说，在这个基础上需求量巨大，所以说房子的价格还是在会增长。
但是小地方的三四线城市，因为人口的基数小，甚至人口的流出大与人口的流入，所以说它的价格基础就不稳定，很多时候就是价格虚高，甚至有可能一遇到风险价格就会降。
从这个角度上来说，房子不会永远涨下去。到城市化进程基本停止的时候，房价就会长期处于一个比较稳定的状态。简单一个指标，就是看一个城市的人口流入量和流出量的比较，你就能分析出大概。
