在实际房屋买卖合同的签订过程中，稍有不慎就会有很多无效的情形出现。因此，作为房屋买卖活动的当事人，只有依法签订合同才能确保合同的效力。那么在什么情况下购房合同是无效的呢？下面将为您做一个较为具体的讲述。
一、购房合同无效的情形有哪些？
1、房、地分开出售，合同无效
由于房屋是建筑在地上的，为土地的附着物，具有不可分离性。因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移。
如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买受人可以提出这种买卖合同无效。
2、产权主体有问题，合同无效
出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。
非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为一般无效，房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为一般认定无效。
3、侵犯优先购买权，合同无效
房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院判决该房屋买卖合同无效。
二、解除商品房买卖合同的情况有哪些？
1、协议解除
商品房买卖双方未达成共识，因此解除协议。也就是说比如A和B双方进行商品房交易过程中，由于种种原因而无法达成一致的共识，故而双方约定协议解除。
2、根本违约
（1）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人。
（2）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
（3）故意隐瞒没有取得《商品房预售许可证明》的事实或者提供虚假《商品房预售许可证明》。
（4）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。
（5）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
（6）房屋主体结构质量不合格。
（7）房屋质量问题严重影响正常居住使用的。
3、迟延履行
出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的。办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记的。
